Grundbuch verstehen — Was steht drin und warum ist es wichtig?

Das Grundbuch ist das zentrale Register für Immobilieneigentum in Deutschland. Wir erklären, was darin steht und worauf Käufer achten müssen.

Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch wird beim Amtsgericht geführt und dokumentiert alle Rechtsverhältnisse an Grundstücken. Jedes Grundstück hat ein eigenes Grundbuchblatt. Einträge im Grundbuch haben öffentlichen Glauben — was drin steht, gilt.

Aufbau des Grundbuchs

Aufschrift: Amtsgericht, Grundbuchbezirk, Blattnummer. Bestandsverzeichnis: Lage, Grösse, Nutzungsart des Grundstücks. Abteilung I: Eigentümer und Eigentumsübertragungen. Abteilung II: Lasten und Beschränkungen (Wegerechte, Wohnrechte, etc.). Abteilung III: Hypotheken und Grundschulden.

Worauf Käufer achten sollten

Stimmt der Verkäufer mit dem eingetragenen Eigentümer überein? Gibt es Belastungen in Abteilung II (Wegerechte, Wohnrechte, Vormerkungen)? Wie hoch sind die Grundschulden in Abteilung III? Werden diese gelöscht?

Häufige Einträge in Abteilung II

Grunddienstbarkeiten: Wegerechte, Leitungsrechte — schränken die Nutzung ein, aber meist unproblematisch. Wohnrecht: Jemand darf lebenslang wohnen — sehr wertmindernd! Vorkaufsrecht: Jemand darf vor anderen kaufen — kann Verkauf verzögern.

Grundschulden (Abteilung III)

Grundschulden sichern Bankdarlehen ab. Beim Verkauf werden sie normalerweise gelöscht oder auf den Käufer übertragen. Wichtig: Grundschuld ≠ aktueller Darlehensstand. Die eingetragene Summe ist oft höher als die Restschuld.

Grundbuchauszug beantragen

Jeder mit berechtigtem Interesse kann einen Auszug beantragen (Eigentümer, Kaufinteressent mit Vollmacht, Notar). Kosten: 10-20 Euro. Daür: einige Tage bis Wochen je nach Amtsgericht.

Unser Tipp

Lassen Sie sich als Käufer immer einen aktuellen Grundbuchauszug vorlegen — nicht älter als 3 Monate. Der Notar prüft zwar vor Beurkundung, aber Sie sollten vorher wissen, worauf Sie sich einlassen.